長租公寓到目前為止，逐漸演變變成頭部企業的競爭，以加盟和托管為主的輕資產運營模式正在變成行業的大眾趨勢。發生這一結果的決定因素源于長租行業的兩大特性，一方面是公寓運營管理事件的繁瑣性，做不好就實實在在的不掙大錢，另一方面是“重資產”屬性導致企業金幣回籠速度慢，經常缺錢，沒有辦法發生規模效應，畢竟到目前為止，除了自如、蛋殼之外，上20萬間房源量的企業屈指可數。

對于很多入局租房市場的公寓賣家來講，長租公寓運營是一門難度不低又十分考驗實力的“技術活”，選址、測算、設計、裝修、推廣、招租、收租、服務……這一套流程有一點做不好都會波及全體運營效率。問題是，很多公寓賣家在很多事件上并不擅長，一些公寓賣家手中資源多，在房源獲取上有自己特別的方法，而一些投資人有金幣，有超級的供應生產鏈路子，但是缺乏租客和員工管理實力，以至于做了公寓也不掙大錢。對于這樣的狀態，正確的方法是自己只干好自己擅長的事件，專業的事件交給專業的人來做。

在過去的4年里，窩趣管理了46000多個房間，做到平均出租率98%，平均客戶滿意度95.25%，服務人數超過42萬。公寓超時代最近訪問了窩趣公寓的楊總，他和我們共享了窩趣公寓在托管運營上的一些心得體會。

一、4年46000間房源走出的“全鏈條”管理之路

在某準一線城市有一幢商業項目，面積5600平差不多，業主拿下之后，規劃改造做成了公寓對外出租，為了方便租客，還設計添加一些公區配套設施，整個物業被改成了152間房，對外出租后，每間房平均租金在1836元/月，租金基礎上和周邊租金水平無差，但因為項目地點偏，改造和管理有短板，導致公寓全體入住率不高，房源空置率居高不下。

后來，經朋友講解，業主邀請了窩趣公寓團隊來對項目進行從頭開始規劃出租，幫助改善公寓運營現狀。窩趣公寓委派專業人員實地研究考核，發掘項目問題，并提出了針對性的解決問題方案，業主支持了托管方案之后窩趣事件人員進場管理，半年后這幢公寓的租金售價做到了2111元/月，出租率也有了穩步提高，月入住率較曾經上升了22.7%，對于這樣的運營結果，業主表示十分滿意。

一樣的公寓，不一樣的管理團隊能夠弄來不一樣的項目收獲，在這種案例中我們能切實感受到窩趣團隊托管運營的實力。輕資產托管模式既然能做到如此提高，本質上是把公寓管理做了“三大解放”。

二、窩趣輕資產托管的“三大解放”

經歷過多方了解，在營公寓普遍受到的主要問題是公寓項目出租率低、房間售價賣不上去，店長實力不夠、租客難管等。

首先，用專業的培訓“武裝”店長，提高服務質量，解放了原來不專業、服務效率不高的員工服務。

據楊總講解，在窩趣公寓有窩趣學院，有豐盛經驗的各級管理人員做日常培訓，通過體系化的學習養育出專業的公寓管理人員，學會了一技之長后，會被委派到各個門店擔任店長。到崗后，店長可以依照窩趣的標準對門店進行管理，對管家做系統化的專業培訓，從而更加好的服務租客，形成一帶多模式。

例如，經歷過實際驗證，根據窩趣提供的推廣模板發布招租帖子，房源的瀏覽量大大的增加，來電詢問量也有顯然提高，如深圳某門店經歷過帖子優化后，貝殼詢問量從原本的平均每天5個上升至平均每天20個；其次，窩趣公寓設計了標準的看房話語技術，一方面能夠讓來店租客全面了解門店特色，另一方面也完整可以不停優化溝通交流術語，總結經驗，提高租客的簽約量。

其次，通過厲害的帶客實力，解放公寓招租壓力。

空置率是長租公寓運營的重要衡量指標，而決定這種數值的決定因素是公寓的“銷房”實力。在窩趣，除了專業的店長，還有直銷鐵軍，直銷鐵軍可以幫助新開業的門店急速滿房。窩趣對直銷鐵軍的考核目標是5895，即開業前要求50%租完，開業第30天要做到80%的出租率，開業第二個月出租率達到95%。

除了基礎服務，房間設計能不可以吸引租客小心力，捕獲租客芳心也是公寓運營的重要“功力”之一，據統計，根據窩趣調研租客要求后，根據租客愛好設置的里標準樣板間布置，深受租客喜愛。

租客調研資料展現，選擇住在窩趣的原因中排在前三的原因是熱愛業務的設計、熱愛樣板間的布置、房間舒服度更高，改善服務標準，統一服務質量，客戶的滿意度更高，租客續約率高達78%也是行業領先的。

末尾，提高公寓硬實力，解放公寓的運營管理。

窩趣公寓混合自一些SaaS管理系統、日積月累的供貨商資源以及經常創造的會員服務體系等，這些基礎管理和服務事件可以為公寓門店獲取經常穩固收獲發生超級大的助力，不僅可以節省公寓管理時間，提高管理效率，還可以保證服務質量，降低運營成本。

三、輕資產托管要選好“搭檔”

相較于加盟模式，托管模式要求更低，項目合作方可以不大幅更改現一些業務標準、不更改運營管理團隊，只是單純為托管項目提供去化招租、運營支撐體系，以及系統化的管理、人才培訓、品牌輸出等多方面的賦能。

只是，對于窩趣來講，為了保證做出果實，在選擇合作方的時候也有一套自己的判斷標準。

據窩趣楊總講解，作為合作方，首先需要認同窩趣的服務理念，并能夠貫徹執行。例如，窩趣對待客戶投訴要求2個鐘頭一定給與回答，24小時天內一定解決，做到租客100%滿意，如果項目投資人不認同這樣的理念，在日常租客投訴上有拖延訴求，那么沒有辦法和這樣的企業發生較好的合作。

其次，既然是合作，那么要相信合作方。對窩趣來講，第二點就是要相信窩趣的運營實力。華夏有句古話，叫“用人不疑，疑人不用”，對于投資人來講，如果想實現窩趣所提供的項目測算結果，那么就需要根據方案中提供的規劃來做修改，例如客群分析、項目業務定位、員工培訓等，把窩趣的標準化、仔細化管理流程扎扎實實落實到位，當然，窩趣也會用線下的盈利資料來說服投資人。

而最開始的，也是最重要的，就是投資方所提供的項目要能夠滿足窩趣對“好房子”的定義，而這也是決定是否有價值提高空間的重要基礎。據楊總講解，窩趣的“好房子”定義主要包含2個方面，既能符合窩趣品牌對租客提供舒服個體生活空間的要求，也要有改造的空間去提高品質，提高價值。據了解，目前窩趣公寓的項目最快做到了2.5年的投資回報速度，運營實力可見一斑！

好的業務會講話，好的運營能賺大錢！目前業內做托管和加盟的企業也也有很多，窩趣公寓托管能夠贏得各位合作企業的肯定，主要因為以下個原因：

更加好的盈利實力。讓合作方能掙到錢，提高他的盈利實力，與窩趣合作一定要比他自己做能掙到再多的錢，這是窩趣的核心價值所在。

更節省心力。讓合作方從繁雜重復的日常管理中解放出去，讓他們放心的把運營交給窩趣，而他們將再多的精力投入到持續的從市場上獲取適合的物業進行投資。

品牌效應。窩趣在客群保護、品牌服務上做的更好，使窩趣這種品牌變成品質的保證。

四、做公寓要穩扎穩打，一步一腳印

盈利難是長租公寓行業目前受到的共性問題，在盈利問題上，窩趣公寓有自己獨到的見解。

楊總直言，長租公寓運營是個技術活，對有實力、刻苦專研的企業來說，盈利并不是難題。窩趣公寓在前期花了很多精力在公寓運營的研究上，并研發了全鏈條運營管理體系，包括項目定位、項目籌建、門店經營三大板塊，全面提高項目收獲，通過這種體系，保證了目前窩趣全部的門店都是盈利的。

最近一段時間，長租公寓頻頻“暴雷”，很多房東和租客也都受到了波及，行業相信度急劇降低，而最近青客公寓上市，也為行業打了一劑“強心針”，長租公寓的“至暗時刻”正在度過，曙光即將到來。

窩趣選用輕資產運營的模式，業務以加盟托管為主，對金幣的要求不高。窩趣將主要的精力放在提高運營實力上，運營實力提高了，則有再多的門店愿意與窩趣合作，這樣的模式使窩趣不用作為依靠的后盾非常多的的現金流來進行規模擴張。對于合作方的拿房成本，可以通過系統，抓取商圈的租金售價，之后算出適合的售價區間，來幫助投資人評估他的物業獲取售價是否適合。

長租公寓要回歸做生意的本質，用投機的心態做長租公寓，過度使用金融業務的企業遲早會出局。只有一步一個腳印，踏踏實實做好管理，做仔細節，提供好服務，讓租客買單，才能真的做大，真的做強！