自從全國上下的房地產調控風雨欲來，整個房地產行業迎來了一片下滑的趨勢，溫州自然無法幸免，許多調控政策同步現身。

土拍市場的“限房價、限溢價、競地價、競配建”等調控政策出臺，在擊碎房開對房價幻想的同時，還限制了房開的利潤空間，這代表房開拿地時需要更加謹慎與理性。

而最近新出臺的“新規六條”中，又對房開新房銷售方面增加了諸多限制，不僅進一步“鎖住”新房房價，同時還對熱點二手房源發布至指導價，相當于是增加了二手房銷售阻力，降低二手房交易熱度。

自此，溫州8月份無論是新房市場還是二手房市場的成交量都出現了大幅度的下滑！

來自溫州房管預銷售系統數據顯示：2021年8月份溫州市區一手住宅（含安置房網上認購）銷售備案1725套，環比下降19%，同比下降44%。二手住宅成交備案2440套，環比下降14%，同比下降22%。

而且市場在經歷上半年的房開肆意拿地后，如今不僅有大量未開盤項目，還有許多存量房源。

同時，因為相關調控政策，購房者開始進入觀望期，新盤去化速度減速明顯，二手房交易難度上升。

在如今市場環境下，房企對市場表現信心不足，再加上拿地壓力增加，對房企利益層面影響較大，那究竟是什么原因造成溫州上半年和下半年的“冰火兩重天”？

2.首先自然是土拍， 溫州樓市是典型的新房市場，土拍的熱度很大一部分也會傳導到新房市場，從而也會間接影響到二手房，土拍的樓面價同時也決定了新房市場的房價。

8月26日，龍灣連續四宗地塊面市，其成交結果令人大跌眼鏡，龍灣四宗地塊中，一宗地塊流拍，另外三宗地塊溢價率最高1.1%，最低0.3%。

而到了8月27日，中央綠軸板塊在今年的首宗地塊——中央綠軸區域G-42a地塊也成功出讓，最終成交結果同樣慘淡，在經過僅3輪的報價，最終被首開以總價26.1億元競得，樓面價約17214元/㎡，溢價率竟只有0.62%。

中央綠軸作為溫州市區的熱門板塊之一，足以稱為溫州“鼎級”板塊，因此，中央綠軸地塊土讓結果，可謂極具代表性。

本次地塊位于甌海區的梧田街道林村，根據區位圖顯示，這塊中央綠軸地塊區位條件較為優越，周邊配套的完善程度較高，自帶三垟濕地生態加持，地塊價值顯然。

但就是優越如此的中央綠軸，在土拍市場中，也是“鎩羽而歸”！

溫州土拍市場如今的蕭索，對比于上半年的“群雄鼎立”而言，可謂是天差地別，在上半年，幾乎絕大部分地塊出讓，都會引來大批房企爭相搶奪，而最終也普遍以“封頂+競配”、溢價率30%以上的成交結果出讓！

這宗中央綠軸地塊的成功出讓意義斐然，這象征著溫州土拍市場的下行已成明顯趨勢，房企在土拍市場，已不再像上半年拿地時那樣肆無忌憚，拿地成本與難度的提升，讓房企不得不經過深思熟慮后才敢下手！

3.其次自然是國內組合拳式的調控。

從房地產整體宏觀市場來看，自下半年起的調控幾乎不斷，無論是土拍市場、新房市場還是二手房市場都有著力度不小的調控政策出臺。

眾所周知，早在去年開始，一張大網就已經蓄勢待發，三道紅線先澆滅開發商的囂張氣焰，貸款紅線制約銀行，土地出讓金劃歸稅收制約地方政府。

政府、開發商、銀行、炒房客四維一體的大網已經織成。

這下好了，推動樓市滾輪前進的三因素全都套上了緊箍咒。再然后通過二手房貸款收緊，卡死了樓市流通性。

這一系列操作是當下國內樓市哀鴻遍野的最大原因。

據不完全統計，截止今年七月底，全國樓市調控次數多達352次，其中無論是對土拍市場的“雙限雙競”等政策，還是新房市場的“限購”等政策，或者是二手房市場的“限貸限售”等政策，對整個樓市也都是暴擊。

作為房產“泥石流”的學區房，今年以來同樣噩耗不斷，曾經的如日中天，到如今的搖搖欲墜，央府僅僅用了幾個月的時間，就將學區房多年發展積攢下的底蘊全部打散。

而在最近，包括北上廣深等22個熱點城市的調控加碼，再度將房地產行業膽戰心驚！從土拍供應、拿地融資、競買規則等多方面的限制，讓各大房企在拿地時“如履薄冰”！

4.而這樣的市場情緒又會對樓市后續帶來什么影響？

從短期來看。

無論是宏觀，還是地方調控，驟冷的土拍市場和下滑的整體成交量難免讓人對接下來的溫州樓市焦慮。

其實從前幾天的土拍上來看，很多人都被這樣極低的溢價率所嚇到，之前動不動的封頂+競配，現在竟然最低的連1%都不到。

但其實政府對三宗地塊的溢價率下降25%，你們以為只是為了降低地價嗎？

更多還是為了降低高溢價率對土拍帶來的刺激。

不妨這么來看，上半年出讓的時代地塊樓面價11089元/㎡，瑤溪南和瑤溪北單元的兩宗地塊也在1.1萬元/㎡左右。

這其實只是個數字游戲罷了。

想要溢價率高一點，就把底價定低一點，想要溢價率低一點，就把底價定高一點。

不過話又說回來，上半年市場火熱，土地樓面價屢創新高，但依舊難以澆滅開發商搶地的熱情。

眼下樓面價同樣不算低的市場，開發商在拿地上卻止步向前，不僅僅只是利潤的上限被壓制，很明顯也是對接下來樓市行情的觀望和自身財力的重新布局。

而從長期來看。

大家也不用對溫州樓市太悲觀，調控只是一時，不可能是一世。

客觀上看，溫州的基本面是沒有問題的，人口，經濟、城市建設等方面都在穩步上升。

即便是當下調控的普遍性加重，隔靴搔癢也好，真的管控也罷，真正決定樓市的不是調控，是供需。

供需，是分析一切的根本，需求長時間大于供應，才是價值的根本。人口增速>房子增速，才是我們尋找溫州勢能的關鍵，從上一輪溫州樓市的大周期來看，人口、經濟以及供需平衡，溫州樓市的底子一直都撐得起場面。